Kupno mieszkania na wynajem - czy to się jeszcze opłaca?



Zakup mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy w Polsce uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej przy krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje mnie od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Bądź to znaczy, że zakup mieszkania na wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Dobór nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zacząć od wyboru nieruchomości. Głównym krokiem będzie określenie tegoż co i gdzie zechcemy kupić. nieruchomości na wynajem tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach blokuje się głównie do domów, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak postanowienie na temat, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem istnieją duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Lublin, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być chociażby kilkukrotnie wyższe niż przy mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować blisko 8 000 - dziesięciu 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego lokalu będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Za te same pieniądze po mniejszych miastach możemy zdobyć dwa, a niekiedy poniekąd trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem gigantyczne różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka w centrum Warszawy będzie znalazła inną cenę niż ten sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - dzięki Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości nierzadko podkreślają, że najważniejsze obok zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również kolejny raz lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a później dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich popularnym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę lub na raty?



Inwestowanie przy nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na pewien z 2 sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo za pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie posiada stanowić ochronę kapitału, zaś pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jak odsetki od lokaty bankowej. W wypadku zakupu za pożyczka inwestycja ma charakter w wyższym stopniu spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może zwiększyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o dużo mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy co najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle w koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w wypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z wsparciem kredytu hipotecznego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie musimy wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu zbyt 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu nakładów pieniężnych kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Strategia kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich kwestii w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym momencie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody oraz informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo być może ona się dość znacznie różnić w zależności od momentu potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich nakładów pieniężnych związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony kliknij aby przeczytac wiecej przy kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym kosztem przy zakupie nawet niewielkiego lokalu na wynajem.

Odnowienie nieruchomości przeznaczonej na wynajem



Po sfinalizowaniu transakcji przybywa czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, lub od razu przeznaczyć dzięki wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się być ta Strona glowna druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z tym zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem duży remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a nakłady finansowe pozwalają, możemy wykonać remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych na metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając wszystkie opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem jakimś samym, jak wszystkie odmienne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale także i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są także czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od momentu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Co poniektórzy wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilkunastu nowych mebli. Dla odmiennych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania po stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg aż po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, zapewnia szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też w sam remont w ciągu najbliższych kilku lat. Natomiast w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie staje się dla wielu jednostek idealnym wyborem inwestycyjnym.

Najem mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się pomoce najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych spółek zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję tylko i wyłącznie jednorazowego uzyskania najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość ogromny koszt i może stać się ponoszony często, jeśli najemcy zmieniają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm rządzących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących na dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd z Warszawy do Radomia na kilkusetzłotowy czynsz czy dzięki okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Posługi firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h w dobę przez 7 dni w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest idealne dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pełne przekonanie, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



Na koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie wyłącznie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy też o kosztach. O ile czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszelkie opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Olbrzymim kosztem dla właściciela baru będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te nakłady nie są pokryte za pośrednictwem najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. A pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Może to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej aktywności nieruchomości rzeszów i okolice gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszelkich przychodów. Sam wybór kształty opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest natomiast najprostszy, lecz nie pozwala na obniżenie podstawy opodatkowania w żaden sposób. Każdy wybór wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i może spowodować, że znacząco ona wzrośnie lub spadnie. Nabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań dzięki wynajem, nie warto szczędzić czasu i pieniędzy dzięki zdobywaniu wiedzy, a rada księgowej powinna być wybraną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest przy Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i w dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają ta strona pracy po miastach poza swoim mieszkaniem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozkręcać w najbliższych latach po dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele służące do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam zbyt najmu musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane przy taki sposób, by obie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty wraz z inwestycji, a wynajmującym ochrona życia i zdrowia umowy i możliwość egzekwowania zobacz tutaj od właściciela lokalu swoim obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *